Guía legal para invertir en inmuebles en España (Actualizada 2025)

Esta guía, elaborada con el apoyo profesional de MAP Patrimonial, proporciona un paso a paso claro, actualizado y detallado para inversores extranjeros interesados en el mercado inmobiliario español, con un enfoque en los aspectos legales y prácticos. MAP Patrimonial, expertos en derecho inmobiliario y asesoramiento integral, te acompañará en cada etapa del proceso para garantizar una inversión segura y eficiente. Incluye información clave sobre normativas, procesos, costes y opciones de residencia, adaptada a los cambios legislativos de 2025, como la eliminación del programa Golden Visa.

1. Elegibilidad y restricciones legales

Los ciudadanos extranjeros, tanto de la Unión Europea (UE) como de terceros países, pueden adquirir propiedades en España (residenciales, comerciales o de inversión) sin restricciones significativas. No se requiere residencia previa ni visado específico para la compra. MAP Patrimonial te asesorará para cumplir con todas las normativas legales y fiscales aplicables.

Requisitos legales clave

• NIE (Número de Identidad de Extranjero):
  Obligatorio para cualquier transacción inmobiliaria.

  • Cómo obtenerlo: MAP Patrimonial te guiará en la solicitud del NIE, ya sea en el Consulado de España en tu país o en una Comisaría de Policía en España.

  • Tiempo: 1-3 semanas.

  • Documentos necesarios: Pasaporte, formulario EX-15, justificante de la solicitud (por ejemplo, contrato de arras).

• Ley de Prevención de Blanqueo de Capitales:

  • Obligatorio declarar el origen de los fondos para compras superiores a 10.000 € en efectivo o transferencias internacionales.

  • MAP Patrimonial te ayudará a preparar la documentación necesaria (extractos bancarios, declaraciones fiscales, contratos de venta de activos) para cumplir con esta normativa.

2. Pasos legales para comprar una propiedad en España

a) Búsqueda y selección de la propiedad

• Con MAP Patrimonial como tu agencia inmobiliaria, recibirás asesoría personalizada para encontrar la propiedad ideal en las principales ciudades de España (Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, etc.) y zonas costeras populares (Costa del Sol, Baleares).

• Valoración profesional: MAP Patrimonial colabora con peritos judiciales inmobiliarios para confirmar el valor real de mercado, asegurando que no pagues de más.

b) Diligencia debida (Due Diligence)

MAP Patrimonial coordinará un equipo profesional para verificar:

• Propiedad legal del vendedor: Comprobación en el Registro de la Propiedad.

• Cargas: Asegurarse de que no existan hipotecas, embargos o deudas asociadas.

• Normativa urbanística: Confirmar que la propiedad cumple con licencias y regulaciones locales.

• Certificado de habitabilidad: Obligatorio para viviendas residenciales (excepto en algunos casos de obra nueva).

• Asesoramiento de MAP Patrimonial: Su equipo de abogados especializados revisará toda la documentación para garantizar una transacción sin riesgos.

c) Contrato de arras (reserva)

• Qué es: Acuerdo inicial para reservar la propiedad, normalmente con un pago del 10% del precio.

• Tipos de arras:

  • Arras penitenciales: Permiten desistir, pero con penalizaciones (el comprador pierde el depósito; el vendedor devuelve el doble si desiste).

  • Arras confirmatorias: Obligan a ambas partes a completar la compra, salvo fuerza mayor.

• Asesoramiento de MAP Patrimonial: Redactarán y revisarán el contrato de arras, incluyendo cláusulas claras sobre plazos y condiciones para proteger tus intereses.

d) Firma de la escritura pública

• Dónde: Ante notario.

• Documentos necesarios: NIE, pasaporte, contrato de arras, prueba de pago y certificado de no deudas.

• Presencia: MAP Patrimonial puede representarte mediante un poder notarial si no puedes estar presente, gestionando todo el proceso.

e) Pago e impuestos

• Impuestos aplicables:

  • ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): 6-10% para propiedades de segunda mano (varía según la comunidad autónoma).

  • IVA: 10% para obra nueva; 4% para vivienda protegida (VPO).

  • AJD (Actos Jurídicos Documentados): 0,5-1,5% según la región.

• Costes adicionales:

  • Honorarios notariales: 0,2-0,5% del valor de la propiedad.

  • Registro de la Propiedad: 0,1-0,3%.

  • Honorarios Profesionales: MAP Patrimonial, Incluidos en su servicio integral, con tarifas transparentes (3-4% del precio de la propiedad).

• Asesoramiento de MAP Patrimonial: Te ayudarán a calcular y gestionar todos los impuestos y costes, asegurando un presupuesto claro y sin sorpresas.

f) Inscripción en el Registro de la Propiedad

• Por qué es importante: Garantiza la titularidad legal y protege contra reclamaciones futuras.

• Proceso: MAP Patrimonial coordinará con el notario para enviar la escritura al Registro de la Propiedad tras la firma.

• Tiempo: 1-2 semanas.

3. Financiación de la compra

Los extranjeros pueden acceder a hipotecas en España, y MAP Patrimonial te conectará con las mejores opciones bancarias.

• Porcentaje financiado:

  • Residentes: Hasta el 70-80% del valor tasado.

  • No residentes: 50-60%.

• Requisitos:

  • Prueba de ingresos (nóminas, declaraciones fiscales, contratos laborales).

  • Historial crediticio (traducido y legalizado si es extranjero).

  • Tasación oficial del inmueble por una entidad autorizada.

• Condiciones en 2025:

  • Tipos de interés: 2-4% (fijo o variable, según el banco).

  • Plazos: 15-30 años.

  • Bancos recomendados por MAP Patrimonial: BBVA, Santander, CaixaBank, Bankinter.

• Asesoramiento de MAP Patrimonial: Negociarán condiciones competitivas y te guiarán en la preparación de la documentación para obtener la mejor hipoteca.

4. Obligaciones fiscales tras la compra

MAP Patrimonial ofrece asesoramiento fiscal especializado para cumplir con todas las obligaciones tributarias:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles):

  • Impuesto municipal anual: 0,4-1,3% del valor catastral.

  • MAP Patrimonial te ayudará a calcular y gestionar este pago.

• IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes):

  • Alquileres: 19% (UE) o 24% (no UE) sobre ingresos netos.

  • Propiedades no alquiladas: 1-2% del valor catastral (imputación de renta).

  • MAP Patrimonial gestionará las declaraciones trimestrales o anuales.

• Impuesto sobre el Patrimonio:

  • Aplicable a patrimonios netos superiores a 700.000 € (excluyendo la vivienda habitual hasta 300.000 €).

  • Tasa: 0,2-3,5% según el valor y la comunidad autónoma.

  • MAP Patrimonial optimizará tu declaración para minimizar la carga fiscal.

• Declaración internacional:

  • Algunos países (como EE. UU.) exigen declarar propiedades extranjeras. MAP Patrimonial te conectará con asesores fiscales internacionales si es necesario.

5. Opciones de residencia relacionadas con la inversión

Tras la eliminación del programa Golden Visa en 2025, MAP Patrimonial te asesorará sobre las alternativas de residencia disponibles:

• Visado para nómadas digitales:

  • Requisito: Ingresos mínimos de 2.646 €/mes (2025).

  • Ideal para profesionales que trabajan remotely.

• Residencia no lucrativa:

  • Requisito: Ingresos pasivos de al menos 28.800 €/año (para el solicitante principal).

  • No permite trabajar en España.

• Inversión en startups:

  • Requisito: Inversión mínima de 1 millón de € en empresas españolas.

  • Puede incluirse la compra de propiedades si forma parte de un proyecto empresarial.

• Asesoramiento de MAP Patrimonial: Su equipo de expertos en inmigración evaluará tu perfil y te recomendará la mejor vía para obtener residencia.

6. Recomendaciones legales y prácticas

• Abogado inmobiliario: MAP Patrimonial cuenta con un equipo de abogados con experiencia internacional para revisar contratos y garantizar el cumplimiento normativo.

• Asesor fiscal: El servicio integral de MAP Patrimonial incluye optimización tributaria y gestión de declaraciones fiscales.

• Seguro de propiedad: MAP Patrimonial te recomendará pólizas adaptadas para proteger tu inversión contra daños o imprevistos.

• Poder notarial: Si no puedes estar presente en España, MAP Patrimonial tramitará un poder notarial para gestionar todo en tu nombre.

• Planificación a largo plazo: MAP Patrimonial analizará el potencial de revalorización de la propiedad y las tendencias del mercado (por ejemplo, demanda en zonas urbanas o turísticas).

7. Recursos adicionales

• Agencia inmobiliaria: MAP Patrimonial te ofrece acceso a un amplio catálogo de propiedades en plataformas como Idealista y Fotocasa.

• Bancos para hipotecas: MAP Patrimonial colabora con BBVA, Santander, CaixaBank y Bankinter para facilitar la financiación.

• Asesoría legal y fiscal: El equipo de MAP Patrimonial está especializado en derecho inmobiliario y tributación internacional.

• Registros oficiales: MAP Patrimonial te ayudará a consultar el Registro de la Propiedad y el Catastro para verificar información.

Con el respaldo de MAP Patrimonial, esta guía te ayudará a navegar el proceso de inversión inmobiliaria en España de forma segura, eficiente y profesional. Contacta con MAP Patrimonial para dudas específicas o para iniciar tu inversión.